남양주왕숙2·하남교산 유니티시티 기본계획 수립 용역

- 남양주왕숙2·하남교산 유니티 시티 기본계획 수립 용역 -

과 업 내 용 서

2026. 10.

Ⅰ. 과업의 개요

1. 과업명 : 남양주왕숙2·하남교산 유니티시티 기본계획 수립 용역

2. 과업기간 : 계약착수일로부터 12개월

3. 과업의 배경 및 목적

가. 남양주왕숙2·하남교산 공공주택지구 GH 사업구역에는 유치원·초·중·고 학교군, 근린공원, 복합커뮤니티 등의 시설군이 집중되어 있으나, 단순한 시설 나열을 넘어 이를 하나의 통합된 공간으로 계획하기 위한 기본방향 설정이 필요함

나. 저출산·고령화에 따른 사회적 비용 증가와 공동체 해체가 가속화되는 상황에서, 주민의 건강·교육·문화·여가·돌봄을 아우르는 도시차원의 공간복지 인프라 구축이 시급함

※ 남양주왕숙2 위드림파크 및 하남교산 학교복합시설 등을 아우르는 ‘유니티 시티’ 총괄 로드맵을 구축하고 돌봄·문화·건강 등을 통합하여 사회적 비용을 축소하는 공동체 도시 복원(사회 통합)을 목적으로 함

다. GH는 경기유니티 파일럿을 통해 소규모 커뮤니티 모델을 검증한 바 있으며, 본 사업은 이를 도시 규모로 확장하여 학교복합시설·학교(초중고)·공원이 결합된 '메가 커뮤니티 허브'를 구축하고, 민선9기 핵심 공약(역세권 생활권 복합거점, AIC)의 실증 거점인 「유니티 시티(왕숙2, 하남교산)」를 구현함으로써 공간의 개념을 '주택'에서 '공동체'로 확장하고자 함

라. 이에 금번 용역을 실시하여 공원·학교·복합커뮤니티 복합화 통합 기본계획 수립과 함께, RE100·수소·수열에너지·BIM·스마트건설 AI 등 첨단기술을 전면 융합한 지속가능한 미래형 도시관리 체계, 사회적 데이터 구축 기반, 민관협력 기반의 시티매니지먼트 및 자생적 운영모델, 관련 인허가·심의 대응, 공모지침서 작성 등을 포함하는 구체적인 계획을 수립하고자 함

【 「유니티시티」 란 】

❍ 추진목적 : 도시민들이 돌봄·주거·건강·커뮤니티 등 질 좋은 지속가능한 생활서비스를 누구나 온전히 누리게 함으로써 공간과 사람을 연결하는 공동체 도시 구축

❍ 기본전략 : AIC 공간 “세대통합 + 공동체복원” → 사회적 비용 감소

【매개】 통합커뮤니티 플랫폼

- 남양주왕숙2 위드림파크

- 하남교산 학교복합시설

【핵심】 공동체 복원

- 사회공동체 + 경제공동체

【확장】 커뮤니티+스마트인프라

- 지역복지자원 통합 및 민관협력

- RE100, AI, 스마트기술 융합

❍ 실행방안

- 공간조성 : “통합 생활권·복합거점 실증”

① 학교복합시설 : 문화·체육·교육·돌봄 시설을 단일거점으로 통합하여 지역주민과 학생 모두 이용가능한 인프라 구축

② 공원·녹지 : 학교·복합시설과 인접한 공원 통합개발을 통한 ‘메가커뮤니티 허브 구축’

③ 도시인프라 : 인접 주택 내 커뮤니티 시설· 지역 자원과 연계방안에 따른 인프라 구축

④ 스마트시티 : AI·스마트기술 융합을 통한 지속가능한 미래 체계 구축

- 운영·관리 : “지속가능한 민·관 협력모델 경기유니티 연계”

① 경기유니티 : 학교복합시설(지자체 행정자산)을 매개로 도입시설 일부 경기유니티로 운영하여 양질의 서비스 제공으로 기존 커뮤니티센터 구조 개선

② 경제공동체 : 공동 소비와 물품 공유을 통한 발생 수익을 다시 돌봄·건강 등 프로그램에 재투자하는 재무적 선순환 구조 확립 운영방안 구축

③ 지속가능성 : 지역자원 활용 및 거버넌스 구축을 통한 환류 체계 실행

4. 과업의 범위

가. 내용적 범위 ※ 세부 과업내용 참고

1) 현황조사 및 개발여건 분석

- 관련계획·법규 등 검토, 선행연구 분석

- 사업대상지 및 주변지역 개발여건, 현황분석

- 지역 공동체 관련 조사 및 유사 사례 조사

- 종합분석 및 과제도출

2) 남양주 왕숙2, 하남교산 유니티시티 기본계획

- 컨셉·비전 및 개발방향 설정

- "통합 생활권" 캠퍼스형 통합 커뮤니티 계획

- "복합거점" 역세권 연계 생활복합거점 계획

- 학교복합시설(공원 내 커뮤니티 포함) 세부계획

※ 해당 학교복합시설은 교육부 주관 학교복합시설 공모사업을 통해 선정되어 도입시설·규모 등이 산정되어있어 유형변경은 불가하나 연면적 또는 총사업비 30% 이내로 변경이 가능. 「2026 학교복합시설 가이드라인」

※ ‘경기유니티’를 목적으로 하기보단, 최종 결과로 연계되도록 하는 방안

3) 남양주 왕숙2, 하남교산 유니티시티 실행계획 및 운영·관리계획 수립

- 기존 커뮤니티 운영 문제점 분석 및 대안 도출

- 시티매니지먼트 도입 기본방향

- 시티매니지먼트 실행방안

학교복합시설(지자체 행정자산) 위탁 운영 방안 및 비영리행위 범위 내 민간사업자와 협력방안 수립

- 유니티시티 실행 로드맵 수립

운영 성과관리 지표(KPI) 연계방안 수립

4) 지속가능한 수소·수열에너지·스마트 친환경 도시 조성

- (남양주 왕숙2) 지자체 수소 도시계획 반영 아이디어 제시·구체화

- 디지털 도시 데이터 확보계획

- 스마트 기술(BIM·AI·모듈러 등) 접목을 통한 이용·관리 제고방안

- 스마트시티 연계방안

5) 사업타당성 분석

- 정책적 · 기술적 · 재무적 타당성(운영부문) 분석

6) 민간사업자 공모를 위한 제반서류 작성

7) 지원 및 기타사항

나. 공간적 범위

1) 경기도 남양주시 일패동, 이패동 등 일원(남양주왕숙2 공공주택지구 내)

2) 규모 : 남양주왕숙2 GH사업구역 내 학교복합시설, 교육시설(초중고), 공원 등

○과업대상지 위치도(왕숙2)

○토지이용계획표

용도

블록

대지면적(㎡)

비고

초등학교

초3

13,000

과업대상

중학교

중2

12,000

과업대상

고등학교

고1

15,000

과업대상

근린공원*

근3 등

196,410

과업대상

합계

-

236,410

*GH사업구역 내 공원 기본계획수립

1) 경기도 하남시 천현동 등 일원(하남교산 공공주택지구 내)

2) 규모 : 하남교산 GH사업구역 내 학교복합시설, 교육시설, 공원 등

※ 하남교산 학교복합시설 규모확정 시 GH 사업범위 내 확장 적용 가능

○과업대상지 위치도(하남교산)

○토지이용계획표

용도

블록

대지면적(㎡)

비고

중학교

중1

14,557

중점과업대상

근린공원

근3

26,256

중점과업대상

초등학교

초1

14,950

연계과업대상

고등학교

고1

15,775

연계과업대상

연결녹지

1,2,4

14,014

연계과업대상

근린공원

근2

21,247

연계과업대상

공공주택

인접 공공주택 커뮤니티센터 등

연계과업대상

합계

-

106,799

Ⅱ. 일반사항

1. 일반사항

가. 본 과업은 계약체결 후 7일 이내에 착수하여야 하며, 착수 전에 착수계, 과업수행계획서, 용역공정예정표, 인력투입계획서, 사업책임기술자 선임계 및 과업수행자 명단(이력서 포함), 보안각서 등과 업무수행에 필요한 제반서류를 제출하여 감독원의 승인을 득하여야 한다.

나. 본 과업수행에 참여하는 인원 및 기술진은 전문식견과 경험이 풍부한 전문가로 구성하여 합리적이며, 효율적인 과업이 이루어지도록 하여야 한다.

다. 과업 진척보고는 매월 말일 감독을 경유하여 서면으로 보고하고 감독원의 요구가 있을 때는 관계부처 및 기관의 협의사항과 과업 추진사항을 보고하여야 한다.

라. 본 과업내용서는 과업수행을 위한 사항을 규정하였는바, 이에 규정되지 아니한 사항은 우리공사의 관련규정 및 정부 관련 법령과 정부 제정 각종 시방서에 의거 감독원과 협의하여 수행하여야 한다.

마. 본 과업내용서에 명시되지 않은 사항이라도 필요하다고 인정하는 중요사항 및 기타 경미한 추가과업, 부대업무, 관련법규 등의 개정으로 인한 소요업무에 대하여는 우리공사와 협의하여 시행하고 발주자의 요청이 있을시 이에 응하여야 한다.

바. 본 과업수행 중에 참여인원 및 기술진이 과업수행에 불성실하거나 부적당하다고 인정하는 경우 감독원은 수급인에게 교체를 요구할 수 있고 수급인은 정당한 사유가 없는 한 이를 따라야 하며 과업 참여기술자의 퇴직 등 불가피한 변경사항이 발생하여 과업 수행자를 변경할 경우 사전승인을 받아야 하며 동등 이상의 자격자로 하여야 한다.

사. 용역수행에 따른 경비항목에 대해서는 용역비에 포함되므로 용역수행자가 이를 부담하며, 과업 준공 시 실투입금액으로 정산함을 원칙으로 한다.

2. 보안사항

가. 계약상대자는 보안대책을 수립하여 대표자의 보안각서와 함께 제출하여야 한다.

나. 모든 성과품은 계약상대자가 소유하거나, 임의로 복사 또는 외부로 유출시켜서는 안된다.

다. 용역참여자가 교체될 시에는 인계·인수를 철저히 하고 감독원의 승인을 받아야 하며 과업수행에 차질이 없어야 한다.

라. 기타 보안상 결함이 없도록 해야 하며, 보안사항 불이행으로 발생되는 모든 책임은 계약상대자가 진다.

3. 설계변경 조건

가. 계획변경으로 인하여 과업의 범위가 변경될 때

나. 인가, 승인 등의 지연으로 과업수행기간이 변경될 때

다. 천재지변 등 업무진행의 불가항력적 요인으로 수급자의 요청이 있을 때

라. 발주자가 필요하다고 인정될 때

마. 위 각호의 사유로 과업 변경요인이 발생될 시 또는 계약체결 후 예정가격, 계약금액의 결정에 착오가 있음이 발견되거나 기타 계약금액을 조정하여야 할 사유가 발생하였을 때에는 발주처와 사전 협의(승인)를 하여야 한다.

바. 본 과업수행 중 상위기관의 지침 개(제)정 등으로 과업내용의 변경요인이 발생할 때는 개(제)정된 지침에 의거 발주자의 지시에 따라 조정한다.

사. 본 영역과 관련된 과업범위의 추가 등으로 금액의 조정 및 과업내용서의 변경이 불가피한 경우 발주자와 협의하여 조정한다.

아. 계약상대자의 귀책사유로 다음 각 호의 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우 당해 계약의 전부 또는 일부를 해지할 수 있다.

1) 정당한 사유 없이 약정 착수기일이 경과되어도 용역에 착수하지 못한 때

2) 계약서상 용역수행 기한 내 용역을 완료하지 못하거나 과업수행자의 귀책사유로 완료할 가능성이 없음이 명백하다고 인정 될 경우

3) 기타 계약조건 위반으로 계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정될 경우

4. 용역중지 조건

가. 계약상대자의 귀책사유가 아닌 인․허가 지연, 민원발생, 관계기관 협의지연 및 각종 심의 신청기간 소요 등 중대한 사유로 인하여 용역의 계속 추진이 불가하다고 판단될 경우 감독원은 용역중지를 명할 수 있다.

5. 통계 및 기타자료의 적용

가. 통계자료의 적용은 정부기관 또는 공신력 있는 기관의 최신 통계자료를 기준으로 하며, 자료의 인용과 출처를 기재하여야 한다.

나. 예측자료는 정부 공식자료가 있을 경우에는 이를 적용하고, 자료가 없을 경우 발주처와 협의하여 결정한다.

다. 각 부문별 조사결과 자료는 통계적 기법을 활용하여 통계처리가 가능하도록 하여야 한다.

라. 각종 자료의 조사·분석은 통계자료 및 문헌의 활용, 현지조사, 설문조사, 면담조사 등을 통하여 분석하여야 한다.

6. 과업수행 보고

가. 착수보고

1) 계약상대자는 용역 착수 후 7일 이내에 착수보고를 해야 한다.

2) 착수보고는 책임기술자가 직접 보고하되 과업내용을 중심으로 세부 과업수행 계획서를 제출하여야 한다.

나. 월간 정기 공정보고(발주기관 요구시 대면보고)

계약상대자는 과업수행기간 중 다음사항을 포함한 월간 공정보고를 매월 말일을 기준으로 하여 다음 달 5일까지 용역감독자에게 제출하여야 한다.

1) 과업추진내용 및 공정현황

2) 관련기관(부서) 업무협의 등 추진사항

3) 과업수행상 중요 문제점 및 대책

4) 참여기술자 현황

5) 다음달 과업수행 계획

6) 현재까지 과업수행 실적에 대한 공정률을 착수보고시 제출한 예정 공정표와 비교하여 실행률 제시

다. 중간보고(수시보고)

다음 각각의 경우에는 관련 자료를 제출하고 용역책임자로 하여금 설명토록 하여야 한다.

1) 과업 항목별 종료 시

2) 주요계획 및 방침의 설정과 변경 시

3) 감독원이 용역수행 상 필요하여 요구 시(정책회의, 자문회의 등)

라. 최종보고

계약상대자는 용역준공 14일전까지 용역수행 결과를 종합하여 용역준공 전 최종보고를 해야 하며, 용역책임자가 직접 보고하여야 한다

7. 자 문

가. 본 과업을 수행하면서 감독원은 필요에 따라 관련 분야 전문가로 구성된 별도의 자문위원회를 통하여 용역진행을 조정·관리할 수 있으며, 계약상대자는 이에 적극 협력하여야 한다.

나. 감독원은 과업수행 중 중요한 사항의 결정을 위해 당해 전문가에게 자문을 받도록 수급인에게 요구할 수 있으며, 수급인은 효율적인 자문이 될 수 있도록 감독원이 요구하는 시기에 용역자문을 위한 자료를 제출하여야 한다.

다. 계약상대자는 자문위원회의 의견 및 자문사항에 대하여 적극 청취, 피드백하고 감독원과의 협의 후 계획에 반영하여야 한다.

8. 기타사항

가. 본 과업내용서에 명시되지 않은 사항이라도 과업수행 상 필요하다고 인정되는 중요사항 및 기타 경미한 추가과업, 부대업무, 관련법규 등의 개정으로 인한 소요업무에 대하여는 발주자의 요청이 있을시 이에 응하여야 한다.

나. 본 과업의 세부항목 중 발주자 또는 계약상대자가 필요하다고 인정하는 때에는 협력사를 선정하여 과업을 수행할 수 있다.

다. 본 과업이 완료된 후라도 각종 성과품의 미비사항이 발생 시에는 보완하여야 한다.

라. 본 과업내용서의 해석상 의견이 서로 상이할 경우 협의하여 결정하고 협의가 성립되지 않을 경우 발주자의 해석에 따른다.

Ⅲ. 세부 과업내용

1. 현황조사 및 개발여건 분석

※ 모든 과업은 관련 법규(법률·규제·조례 등)의 최신 개정 여부를 선행 검토한 후 수행하여야 함

※ 과업의 방향성은 「유니티시티 자문위원회」 와 병행하여 시행하여야 한다.

가. 관련계획 및 법규 검토

○ 상위계획, 관련계획, 관련 법규 등 검토, 선행연구 분석

※ 상위 및 관련계획 등 : 남양주 왕숙2·하남교산 공공주택지구 계획, 남양주왕숙2 위드림파크 기본구상 및 학교복합시설 공모사업 선정안, 하남교산 학교복합시설(어울림(林)캠퍼스) 학교복합시설 공모사업 선정안, 남양주 수소도시 조성사업 마스터플랜 등

○ 본 사업 관련 법규 검토 : 공공주택특별법, 도시공원법, 건축법, 학교시설사업 촉진법, 초중등교육법 및 유아교육법 등 관련 법령, 지침 및 조례

○ 학교복합시설에 수익 창출 시설의 적용 가능 여부 및 관련 규제(공모 선정 조건 변경 가능 여부 등) 파악

나. 사업대상지 및 주변지역 개발여건, 현황분석

○ 사업 대상지 및 인근 지역의 개발여건 및 공공주택지구 계획 분석

○ 지구 내외 연계방안 검토 : 대상지 주변 공공주택단지 및 수소도시·자원순환단지 등

다. 지역 공동체 관련 조사 및 유사 사례 조사

○ 지속가능한 통합공동체 공간조성을 위해 국내·외 유사 시설의 물리적 조성 및 실제 운영 사례를 분석하고, 본 사업지에 적용 가능한 실무적 도입 방안 및 공간 설계 지침(가이드라인) 도출

○ 입주 예정 주민(세대구성․연령 등) 특성 분석 및 커뮤니티․복지 서비스 수요 파악

○ 국내 주택 내 커뮤니티시설 운영·관리 현황 조사

○ 국내·외 유사사례 조사·분석: 공원·학교 복합화, 라이프스타일 커뮤니티 허브, 타운매니지먼트 운영 사례, 기존 지자체 복합 커뮤니티 시설 운영 사례 조사(수익 및 운영현황 분석) (성공․실패 요인 포함)

라. 「유니티시티 자문위원회(가칭)」 자문 아이템 발굴

○ 기본계획용역 과 자문위원회의 원활한 상호 교류 및 의견 토론을 위한 자문아이템 지속 발굴 및 자문계획 수립

마. 종합분석 및 과제도출

○ 현황 및 개발여건 종합분석을 통한 남양주 왕숙2·하남교산 유니티시티의 과제 도출 및 차별화․경쟁력 확보 전략 수립

2. 남양주 왕숙2·하남교산 유니티시티 기본계획 수립

※ 공원·학교·복합커뮤니티 복합화된 거점형 라이프스타일 플랫폼(경기유니티 도시화 버전)을 하나의 통합계획으로 수립하고 공간 설계와 운영 프로그램이 상호 반영되도록 수행한다.

가. 컨셉․비전 및 개발방향 설정

○ 도시커뮤니티 관점에서의 정체성을 정립하고 경기도 정책 및 GH의 비전 등을 종합적으로 고려한 남양주 왕숙2·하남교산 유니티시티의 개발 컨셉 및 비전 설정

※ 공간의 개념을 '주택'에서 '공동체'로 확장하여 학교복합시설·학교(초중고)·공원이 결합된 '메가 커뮤니티 허브' 구축

○ 지속가능한 도시차원의 커뮤니티플랫폼의 구현을 위한 남양주왕숙2·하남교산 유니티시티 만의 차별화 및 경쟁력 확보를 위한 개발방향 및 전략 설정

○ 사회공동체 및 경제공동체 활성화 개념을 구체적인 건축적 공간배치, 동선계획 및 시설 운영 매뉴얼로 구현하여 마스터플랜(기본구상안)에 반영

나. “통합 생활권” 캠퍼스형 통합 커뮤니티(왕숙2·하남교산 유니티시티) 계획

○ 유치원·초·중·고 교육시설군과 근린공원, 복합커뮤니티 간 기능 연계 및 주변 주택단지를 아우르는 캠퍼스형 통합 공간계획 수립

○ 공원-학교-커뮤니티 통합 네트워크 구축 : 담장 없는 캠퍼스 개념으로 주요 시설은 공원을 향해 열린 배치로 보행친화 · 안전한 학습 환경 및 주민교류 최우선 고려하여 배치하고, 개방운동장·보행네트워크를 공원 동선과 통합 설계

○ 공동소비 개념(5대 필수품 등)을 도출하여 건축 및 공간 설계(규모 확대 등)에 반영하고, 보행 동선 등은 주변 아파트 커뮤니티 시설과도 연동되도록 계획

○ 공동체·생애주기 기반 세대통합형 공원계획 : 원형보존지*를 포함하는 생태적 공간 및 입주 주민의 세대구성 및 생애주기별 활동 특성 분석을 토대로 프로그램 구성 및 공원계획 수립

* 원형보존지 현황 조사 및 보전·활용 방향 설정 (산지전용협의 고려)

○ 안전하고 선택적 보행중심 도시공간의 조성을 위해 공원․학교․복합커뮤니티 통합지하주차장에 대한 규모․배치 및 운영 방안을 수립하고, 주요 건축물 간 공중, 지하연계 등 입체적 공간 연계계획 수립

○ 주변지역에서의 차량을 이용한 접근 수요 및 시설 운영 관리를 위한 서비스 차량 및 보차분리를 고려한 통합커뮤니티 내 차량동선 처리계획 수립

○ 통합공간 마스터플랜을 원활하게 실행하기 위한 GH 사업구역의 지구계획 및 지구단위계획 변경 아이디어 검토 제시

○ 초·중·고등학교 및 복합커뮤니티(공원 또는 학교부지 내)에 대한 배치도·평면도·단면도·조감도 등 기본 건축계획 도서 작성

다. “복합거점” 역세권 연계 생활복합거점 계획

○ 신설 역사(경의·중앙선/9호선)로부터 도보 거리의 우수한 대중교통 접근성을 기반으로, 주거·학교복합시설·공원이 결합하고 주민 자율 운영체계(일자리)까지 도입한 '역세권 배후 복합거점' 모델 완성

○ 역세권 중심 복합거점의 실현을 위해 무빙워크, 자율주행, 똑딱버스(DRT) 등 대중교통 체계 구축방안 및 쾌적하고 안전한 보행 접근루트 계획 수립

라. 학교복합시설(공원 내 커뮤니티 포함) 세부 계획

○ GH의 경기유니티 도시화 버전으로 주민 일상 전체(건강·교육·문화·여가·돌봄)를 연결·상호작용하게 하는 라이프스타일 플랫폼 구체화

*　주민커뮤니티시설(교류 및 편의시설), 다함께 돌봄센터(복지시설) 및 수소홍보관 등

○ 세대통합형 통합 프로그램 체계 제시 : 돌봄·건강·교육·문화·여가 통합 커뮤니티 프로그램으로 고령자 AIP(지역사회 계속 거주), 아동·청소년 교육 연계, 건강-노쇠-요양 생애주기 지원 등

○ 플랫폼 도입규모, 공간 배치, 기능 연계방안을 수립하고, 공간, 서비스 그리고 사회적 관계망이 통합된 통합교류공간 계획 수립

* 배치계획, 층별 평면도 및 단면도 등 주요 기능 배치 및 동선 계획 수립

○ 지역 복지자원(지자체 복지시설, 지역 협회·단체, 민간 등) 연계·활용 극대화 방안 모색

3. 남양주 왕숙2·하남 교산 유니티시티 실행계획 및 운영·관리계획 수립

※ 커뮤니티 운영과 도시관리를 통합한 시티매니지먼트 체계를 설계하고, 자생적 운영 OS를 구체화한다. → 마스터플랜 및 로드맵 구축

가. 기존 커뮤니티 운영 문제점 분석 및 대안 도출

○ 기존 커뮤니티복합화․학교복합시설의 운영 실패 사례 분석: 운영주체 문제, 보조금 의존 구조 등

○ 운영주체별(GH 직영, 민간위탁, 사회적기업, 민관합작법인 등) 특․장단점 비교 분석 및 적용대안 도출

○ 지속가능한 지역 관리·운영모델인 타운매니지먼트의 도입 방안 검토

나. 시티매니지먼트* 도입 기본방향

*타운매니지먼트의 확장된 개념으로 단순히 도시를 개발조성하는 것을 넘어, 지역의 공공 공간, 상권, 인프라를 지속적으로 관리하고 활성화하는 일련의 도시 운영체계(OS)로 정의.

○ 운영 시스템이 설계에 직접 반영되도록 매커니즘 수립

○ 커뮤니티 운영 + 도시관리 역할 통합 모델 설계 : 민간의 전문성과 효율 활용을 통한 공공 도시관리 비용 절감 및 서비스 품질 향상 선순환 구조 구축방안 검토

○ 운영과 관리의 범위 구분 및 역할 경계 설정 (공원관리, 커뮤니티시설 운영, 에너지관리 등)

○ GH의 직접 운영, 운영 참여 범위 및 수수료 수취 방식 등 수익구조 검토

○ UNITY CITY 운영 시 지자체와 협력운영을 위한 도시형 커뮤니티 운영플랫폼(어플리케이션 등) 활용방안 수립

다. 시티매니지먼트의 실행 방안

○ GH, 민간 운영사, 지자체·지역단체 등 주요 주체별 역할 분담 체계 수립

○ 의사결정 거버넌스 모델 제시 및 지역사회와의 연계협력 확장방안 모색 : 위원회 구성, 주민 참여 메커니즘, 의사결정 지속가능성 확보

○ 지속가능한 운영 OS(비즈니스 모델) 수립

- 민간 운영사 선정방안 및 파트너쉽 구조 설계 : 민간 스타트업(운영사) 공모 선정 방식, 수익배분 구조 설계, 민간운영사 Pool 확보 방안 등

- 보조금 의존 탈피를 위한 자생적 수익 구조 확보 모델(경제공동체·사회공동체 통합 모델) 대안 설계

○ 공원, 복합커뮤니티, 학교 개방시설, 수소에너지 시설 등 시설별 세부 운영방안 및 유지관리 비용조달 방안 및 중장기 운영 지속가능성 검토

라. 실행 로드맵 작성

○ 유니티시티 기본계획 실현을 위한 관리운영 조직의 구성 및 실행 로드맵 수립

○ 로드맵은 기본계획 완료 이후 착공 전, 준공 전, 준공 후 각 단계별 주요 인허가 및 심의일정, 거버넌스 구성일정, 스마트인프라 구축관련 스케줄 및 운영개시 등 단계별 로드맵을 수립

○ 단계별 소요 예산, 재원조달 방안 및 연도별 집행계획을 제시

○ 인허가 지연, 민간 운영사 미선정, 주민 수용성 문제 등 예상되는 주요 리스크에 대한 항목별 대응방안 사전 수립

마. 운영 성과관리 지표(KPI) 연계 방안

○ 운영 성과를 체계적으로 관리하여 公社의 가치 체계 고도화를 위해 『GH 도시형 커뮤니티 사업추진 가이드라인』에 따른 운영성과 관리 지표를 참고하여 지자체와 협력 운영·성과관리 시 연계할 수 있는 방안 제시

○ 사업타당성 분석에서 검토된 결과(공공성, 사회적효과 및 재무적 기준 등)을 반영한 KPI 지표 및 목표 기준(관리 운영기간 연차별 목표 등) 수립

○ 필요에 따라 적합한 성과관리 지표 개발 제시

4. 지속가능한 수소에너지 · 스마트 친환경 도시 계획

※ RE100·수소에너지·BIM·AI 등 첨단기술을 전면 융합하여 도시 기반의 디지털화 및 탄소중립 실현방안을 검토 제시한다.

가. 수소도시 실현 계획(남양주 왕숙2)

○ RE100실현을 위한 수소·수열에너지 도입을 통해 지속가능한 에너지 공동체 모델 구현 방안 수립

○ GH 사업구역 내 수소·수열에너지 활용 및 홍보 계획 : 공동주택, 유니티시티 내 주요시설 및 모빌리티 등 도입을 위한 인프라 구축 방안 및 수소에너지 교육·홍보 공간 기획 (수소홍보관 등)

○ 수소·수열 에너지를 공원·복합커뮤니티·학교 시설 에너지 공급에 연결하고, 절감된 효과를 커뮤니티 관리비 등 운영재원으로 환류하는 수익 연계 모델 검토

나. 디지털 도시 데이터 확보계획

○ 지속가능한 도시 관리·운영을 목적으로 설계·시공 전 공종(토공, 조경, 전기, 통신 등)에 BIM을 확대 적용하여 디지털 도시 기반 구축 방안 수립

○ BIM 데이터를 시설 유지관리와 연계하여 사후 운영단계에서도 활용 가능한 디지털 트윈 기반 도시관리 시스템 구축방안 수립

다. 스마트 기술 접목을 통한 이용·관리 제고방안

○ IoT 센서 기반 환경모니터링, 통합 에너지관리시스템 및 데이터 기반 예측유지보수 시스템 구축 등 IoT 기반 스마트 관리 시스템 도입 방안 수립

○ 스마트 안전CCTV, 유니티시티 내 시설과 연계한 주민 체감형 스마트 서비스 도입 등 스마트 안전관리 및 주민 체감형 서비스 도입 방안 수립

라. 스마트 시티 연계방안

○ 「남양주 왕숙2지구 스마트시티 기본계획」 및 「하남 교산지구 스마트시티 기본계획」 등과 연계 방안 검토

※ GH사업구역 조성 현황 고려, 現 기반시설 계획에 한해서 연계할 수 있는 아이디어차원의 방안 모색

○ 사회적 데이터(①예방적 복지 및 건강, ②초정밀 돌봄 및 라이프 스타일, ③지역 거버넌스 및 경제 활력, ④도시 행정 및 기술 통합)를 추출 및 부가가치 창출 방안 수립

5. 사업 타당성 분석

※ 본 과업에서 수립된 기본계획·운영계획을 토대로 사업의 정책적·기술적·재무적 타당성을 종합 검토하여, 기본계획의 유효성을 확인한다.

(건진법에 따른 타당성조사 등 포함)

가. 정책적 타당성 검토

○ 상위계획·정책 정합성 검토: 민선9기 핵심 공약, 경기도 주택정책 기본방향, 남양주 수소도시 조성사업 마스터플랜 등 상위 정책목표와의 정합성 분석

○ 공공성 및 사회적 효과 분석: 저출산·고령화에 따른 사회적 비용 절감 효과(AIC·통합돌봄·공동체복원 등) 및 공동체 회복 기여도 등

○ 유사사업 비교 및 차별성 검토: 기존 LH·GH 공공주택 커뮤니티 조성사업 대비 본 사업의 정책적 차별성 및 선도 모델로서의 위상 정립

나. 기술적 타당성 검토

○ 공간·건축계획 적정성 검토 : 캠퍼스형 통합 공간계획의 시설 규모·배치·동선의 기술적 실현 가능성 및 법적 기준 부합 여부 검토

○ 기반시설의 적정성 검토 : 유니티시티의 구현을 위한 부문별 기반시설 (교통, 공원·녹지, 에너지 및 스마트시티 관련 등)의 적정성·법적 기준 부합여부 검토

○ 인허가·심의 절차 이행 가능성 검토: 도시공원법·학교시설사업 촉진법·등 주요 인허가 요건 충족 여부 및 주택입주를 고려한 예상 일정의 현실성 검토

다. 재무적 타당성 검토(운영단계)

○ 운영비 구조 분석: 시설 유형별 연간 운영비·유지관리비·인건비 등 비용 항목 산출 및 중장기 운영비 추이 예측

○ 수입원 다원화 방안 수립: 자체 수입원(공간 임대료·프로그램 이용료·수소에너지 판매수익 등) 및 각종 보조금 등 재원 유형별 조달 가능 규모 추정

○ 운영주체별 손익구조 비교: GH 직영·민간위탁·민관합작법인 등 운영주체 유형별 연간 수지(수입-지출) 시뮬레이션을 통해 적자 규모 최소화 및 GH 재정 부담 최소화 대안 도출

라. 종합 타당성 검토

○ 정책적·기술적·재무적 타당성을 종합하여 사업 추진의 타당성 및 우선순위를 판단하고, 대안별 비교를 통한 최적 추진방안 제시

6. 민간사업자 공모를 위한 제반서류 작성

※ 민간사업자 공모지침서 및 설계용역 과업내용서는 사업추진 방식결정에 따라 설계시공일괄입찰을 위한 입찰안내서 또는 민관공동사업이나 대행개발을 위한 공모지침서 등으로 변경될 수 있으며, 해당 과업은 감독원과 협의 후 적절하게 변경하여 수행해야 한다.

가. 작성서류

○ 민간사업자 공모지침서(RFP)

○ 민간사업자 선정 후 협약서(안)

○ 설계용역(기본 및 실시설계 등) 과업내용서 등

7. 지원 및 기타사항

※ 본 항목은 과업기간 중 기본계획 수립 및 사업실현에 필요한 제반 행정·공모·홍보 등 지원 업무를 포함한다.

○ 유관기관(경기도, 지자체(남양주시·하남시), 교육청, 공동사업시행자(한국토지주택공사·남양주도시공사·하남도시공사 등) 의견 수렴 및 협의 지원

○ 기본계획 수립 이후 현상설계공모, 경기도 및 GH 홍보행사, 프로젝트 추진단 발족 등 업무 지원

○ 기존 지자체 운영 커뮤니티센터·스포츠센터·복지시설과 유니티시티 운영의 차별점에 관한 홍보계획 마련(기존 서비스대비 질적차이·사용료 차이에 관한 반감 완화 등)

○ 유니티시티 메커니즘 구조도 및 설명서, 대중 공개용 마스터 플랜(조감도 포함), 남양주왕숙2와 하남교산을 아우르는 구체적인 총괄 실행 로드맵 작성

○ 기타 발주처가 지원을 요구하는 사항