2026년 소규모 공동주택 안전점검 용역

2026년 소규모 공동주택 안전점검

과 업 지 시 서

2026. 10.

행 복 민 원 과

건축안전팀

목 차

제1장 일반사항

1. 과업명 ---------------------------------------- 1

2. 과업목적 ------------------------------------- 1

3. 시설물 개요 ------------------------------------- 1

제2장 과업의 범위

1. 관련법규

2. 과업기간

3. 주요 과업내용

4. 과업의 일반사항 -------------------------------- 4

제3장 과업의 특수조건

1. 과업의 수행기준

2. 세부조사항목 ----------------------------------- 6

제4장 기타사항

1. 예정공정표

2. 성과품 제출

3. 기타

제1장 일 반 사 항

1. 과 업 명 :

2026년 소규모 공동주택 안전점검

2. 과업목적

가. 소규모 공동주택의 경우 준공된 지 15년이 경과된 주택이 많음에도 불구

하고, 안전관련 제도 사각지대에 놓여 있고, 임의적 운영관리

실정 상 자체 점검 추진의 어려움에 따라 시설물 안전관리에 매우 취약한 실정임

나.

소규모 공동주택의 시설물 안전관리와 안전사고 예방을 위하여

「공동주택관리법」제34조(소규모 공동주택의 안전관리) 및

「장흥군 공동주택관리 지원 조례」제4조의2(소규모 공동주택의

안전관리)에 따라 용역을 시행하고자 함

3. 시설물 개요

연번

단 지 명

주소

사용승인일

동수

세대수

비고

계

7개 단지

10

동

160

세대

1

한양후레쉬빌

대덕읍 도청리 491

1999. 10. 5.

2동

24세대

2

대일연립

장흥읍 건산리 477-1 외 1필지

1985. 3. 19.

2동

34세대

3

혁신타운아파트

대덕읍 신월리 250-2

2001. 7. 2.

1동

28세대

4

강성아파트

회지면 회진리 742-10

2002. 6. 14.

1동

16세대

5

동국빌라

장흥읍 건산리 575-8 외 1필지

2002. 8. 8.

2동

34세대

6

우주빌아파트

장흥읍 건산리 69

2004. 3. 15.

1동

15세대

7

동산빌라(101)

장흥읍 건산리 65-9

2008. 6. 4.

1동

9세대

2장 과업의 범위

1. 관련법규

가. 소규모 공동주택의 안전관리(공동주택관리법 제34조)

나. 안전관리계획 및 교육 등(공동주택관리법 제32조)

다. 안전점검(공동주택관리법 제33조)

라. 안전점검의 실시(시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제11조)

마. 안전관리 업무의 위탁(공동주택관리법 시행령 제95조 제8항)

바. 시설물의 안전 및 유지관리 실시 등에 관한 지침

(국토교통부 고시 제2025-196호)

1) 제3장 시설물의 안전점검등 실시

2) 제6장 안전점검 및 성능평가비용의 산정기준

사.

소규모 공동주택의 안전관리(장흥군 공동주택 관리 지원 조례

제4조의2)

2. 과업기간

가. 본 과업기간은 착수한 날부터 60일간으로 한다.

나. 다음에 한하여 과업수행기간을 조정할 수 있다.

1) 천재지변으로 인하여 과업수행이 불가능 할 때

2) 발주기관의 요청으로 공기연장이 불가피한 경우

다.

다음의 사유가 발생하였을 경우 계약을

해약할 수 있다.

1) 발주기관의 사정으로 과업수행이 불가능할 때

2)

발주기관의 정당한 지시에 불응하여 과업을 더 이상 수행할 수 없을 때

3) 기타 계약조건을 위반할 때

3. 주요 과업내용

가. 자료수집 및 분석

1) 준공도면 검토

2) 시설물관리대장 확인

3) 기존 안전점검ㆍ정밀안전진단 실시결과 확인

4) 보수ㆍ보강 이력

나. 과업내용

1) 안전관리계획서 수립

(다음과 같은 시설이 있는 경우 한함)

- 고압가스·액화가스 및 도시가스시설

- 중앙 집중난방시설

- 발전 및 변전시설

- 소방시설

- 승강기 및 인양기

- 석축·옹벽·담장·맨홀·정화조 및 하수도

- 옥상 및 계단 등의 난간

- 우물 및 비상저수시설

- 펌프실·전기실 및 기계실

- 주차장, 경로당 또는 어린이놀이터에 설치된 시설 등

- 홈네트워크 설비

2) 안전점검

- 건축물의 평면, 입면, 단면, 용도 등의 변경사항

- 구조부재의 변경사항

- 하중조건, 기초․지반 조건, 주변 환경조건 등의 변동사항

-

균열, 누수, 철근노출 등 결함 및 전반적인 상태 조사

- 보수․보강 실태 조사

- 건축물의 기울기 조사

- 균열의 계측관리(계측기 부착)

- 보수․보강방안에 대한 의견 제시

- 기타 책임기술자가 필요하다고 판단되는 사항

- 안전등급 지정

(제3종시설물 안전등급 평가 매뉴얼에 따라 작성)

4. 과업의 일반사항

가. 의무사항

1)

본 과업 전반에 대하여는 발주기관의 지휘감독

을 받아야 한다.

2)

본 과업을 수행하는 수급자는 수임의 의무, 협조의무 및 비밀

보장의 의무를 가진다.

3) 수급자는 계약한날부터 7일 이내에 착수하여야 하며, 착수 전에 착수계,

예정공정표, 용역대리인계, 용역수행자명단, 개별보안

각서 등을 발주기관에 제출하여야 한다.

4)

수급자는

과업수행시 안전사고 예방에 철저를 기하여야 하며,

안전사고

발생 시 응급조치 및 사후처리에 최선을 다하고 이에 소요되는 제반비용은 수급자의 부담으로 한다.

5) 수급자는 작업사항에 대한 기록보존을 위하여 사진촬영을 실시하여 그 결과물을 제출하여야 한다.

나. 업무협의

1)

본 과업에 명시되지 않은 사항은 발주기관과 수급자 상호협의

후 처리한다.

2)

본 과업지시서 내용에 대한 이견이 발생하였을 경우에는 수급자가 사업

내용에 대한 검토의견을 제시하여 발주기관과 협의 조정하여야 한다.

3) 본 과업과 관련하여 진행 중 발생한 경미한 과업변경에 대해서는 용역비를 가감할 수 없다.

4) 계약체결 후 예정가격 또는 계약금액이 과다하게 산정된 것이 감사

기관에 의하여 지적 받을 경우 수급자는 계약금액을 조정하거나 환수조치

에 응하여야

한다.

5) 과업수행 과정에서 생산된 보고서, 조사자료 등 성과품에 대한 판권 등 모든 권리는 발주기관의 승인 없이는 제3자에게 대여할 수 없다.

다. 과업수행 이행조건

1)

모든 과업수행과정에서 수급자는 특별한 사유가 없는 한 감독관의 지시를 따라야 하며, 과업이행상의 중대한 하자로 인하여 손실이 발생

한 경우에는 수급자의 부담으로 손실을 배상하여야 한다.

2) 본 과업의 수행과 관련한 일체사항은 감독원의 승낙 없이 일체 외부에 누설하여서는 안 된다.

라. 안전관리 과업 변경

1) 본 과업에 대하여 부득이한 사유로 과업기간을 연장할 필요가 있을

때에는 연장할 수 있으며, 본 과업완료 이후라도 성과품에 대한 보완

지시가 있을 때에는 과업수행자의 부담으로 필히 보완하여 제출하여야 한다.

2) 본 과업수행 중 추가 조사 과업이 필요한 경우 예산범위 내에서 안전관리 과업의 변경이 가능하다.

마. 보완대책

본 계약을 수행함에 있어서 얻어진 자료 및 정보는 제3자(해당

건물의 건축주는 제외)에게

제공하거나 공개해서는 안 되며, 이의 불이행으로 인한 책임은 위탁받은 업체가 져야한다.

제3장 과업의 특수조건

1. 과업의 수행기준

가

. 본 과업 중 안전점검은 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한

특별법」이 정하는 기준 등에 준하여 실시한다.

나.

수급자는 현장조사 시

본 과업안내 내용

을 숙지하여 전반적인

과업 업무를 성실히 수행하여야 한다.

다.

안전점검에 필요한 기본과업은

「

시설물의 안전 및 유지관리

실시 등에 관한 지침」(국토교통부고시 제2025-196호:2025.4.22.)

에 따라 실시한다.

라.

수급자는 수행업무가 관련법규와 과업내용에 적합하여야 한다.

2. 세부조사항목

가. 안전관리계획(해당 시설이 있는 경우)

1) 고압가스, 액화가스 및 도시가스 안전관리계획

가) 유지관리 기준

나) 안전관리

2) 중앙집중 난방시설 안전관리계획

가) 난방시설 유지관리 기준

나) 난방시설 안전관리

다) 보일러 및 펌프설비 안젼관리

3) 발전 및 변전시설 안전관리계획

가) 발전기 및 축전지 유지관리 기준

나) 발전기 및 축전지 안전관리

다) 변전설비 및 전기설비의 유지관리 기준

라) 변전설비 및 전기설비의 안전관리

4) 위험물 저장시설

가) 위험물 저장시설 유지관리 기준

나) 위험물 저장시설 안전관리

5) 소방시설 관리계획

가) 소방시설에 관한 유지관리기준

나) 소방시설에 관한 안전관리

6) 승강기 및 인양기 관리계획

가) 승강기 및 인양기 유지관리 기준

나) 승강기 및 인양기 유지관리 방법 등

다) 승강기 안전관리

7) 석축·옹벽·담장홀·정화조 및 하수도 안전관리계획 수립

가) 석축·옹벽·담장 등 유지관리 기준

나) 석축·옹벽·담장 등 안전관리

8) 옥상 및 계단 등의 난간 안전 관리

가) 옥상 및 계단 등의 난간 유지관리 기준

나) 옥상 및 계단 등의 난간 안전관리

9) 우물 비상저수시설

가) 저수조 설치 기준

나) 저수조 유지관리 기준

다) 저수조의 안전관리

10) 펌프실·전기실 및 기계실

가) 펌프실·전기실 및 기계실 유지관리 기준

나) 펌프실·전기실 및 기계실 안전관리

11) 주차장·경로당·어린이놀이터에 설치된 시설 관리계획

가)

주차장·경로당·어린이놀이터에 설치된 시설 유지관리 기준

나)

주차장·경로당·어린이놀이터에 설치된 시설 안전관리

12) 홈네트워크 설비 유지관리 기준

가) 홈네트워크 설비 유지관리 기준

나) 홈네트워크 설비 안전관리

나. 안전점검

1) 건축물의 평면, 입면, 단면, 용도 등의 변경사항

2) 구조부재 변경사항

3) 하중조건, 기초․지반 조건, 주변 환경조건 등의 변동사항

4)

균열발생 상태

○

균열의 발생위치 및 크기(폭, 길이 등)

○

균열의 유형 및 형상(종류)

○

균열의 진행 상황

○

균열부위의 누수여부

○

길이 : 줄자, 거리측정기 등에 의한 측정

○

폭 : Crack scale, 현미경 등에 의한 측정

5) 구조물 혹은 부재의 전반적인 상태

○

구조물 혹은 부재의 변위ㆍ변형 상태 : 부동침하, 진동ㆍ충격 상태, 이상 체감 등

○

구조물 혹은 부재의 하중상태 : 편심ㆍ집중 하중상태, 과다적재 하중

상태

○

콘크리트의 표면열화 상태 : 박리, 박락, 층분리, 백태(백화), 누수 등

○

철근의 노출 및 부식 상태

○

강재구조물의 열화 상태(해당될 경우) : 균열, 도장 및 내화피복 등

마감, 부식, 접합부, 변형ㆍ변위 등의 상태

6) 장비조사

○ 균열측정기에 의한 균열의 진행 여부 조사

○ 데오도라이트에 의한 건물기울기 조사

○ 페로스캔에 의한 철근 탐사(점검 결과 구조적으로 문제가 있는 부재에 한하여 조사)

○ 슈미트헤머에 의한 콘크리트 강도조사(점검 결과 구조적 문제가 있는 부재에 한하여 조사)

다. 기타조사

1) 경과기간 중 하자 관련사항

2) 보유 건축관련 서류 및 보수․보강이력

3) 관리자 청문 : 관리자의 관리적 불편사항

라. 보수·보강대책에 대한 의견 제시

시설물의

안전 및 유지관리 실시 등에 관한 지침과 안전점검 및 정밀안전진단 세부지침에 의거 손상 건축물의 영향

정도, 건축물의 중요도, 사용환경조건 및 경제성에 등에 의해서 보수·보강방법 등을 정하여야 한다.

1) 보수·보강 수준의 결정

보수·보강 수준은 위험도, 경제성 등을 고려하여 아래의 경우 중에서 선택한다.

○ 현상유지(진행억제)

○ 실제 사용상 지장이 없는 성능까지 회복

○ 초기 수준 이상으로 개선

2) 공법의 선정

건축물 결함에 따른 보수·보강은 보수·보강 재료와 공법 선정 시 공법의 적용성, 구조적 안전성, 경제성을 고려하여 결정하며, 건축물의 결함발생 원인에 대한 정확한 분석을

통하여 가장 적절한 보수공법과 보수재료를 선정하여야 한다.

3) 보수·보강 우선순위 결정

각 시설물은 주요부재와 보조부재로 이루어져 있으며, 이들 시설물에서 발생된 각종 결함에 대하여 주요부재를 보조부재보다 우선하여 보수 순위를 정한다. 또한 전체 시설물에서의 우선순위 결정은 각 시설물이 가지는 중요도, 발생한 결함의 심각성 등을 종합검토 후 결정한다.

마. 보고서 작성

1) 현장에서 사용하는 점검양식과 보고서는 체계적으로 작성

되어야 하며 결함에 대한 설명과 개략도가 포함되어야 한다.

2) 완성된 보고서는 시간이 경과한 후에도 설명과 결함에 대한 해석이 가능하도록 상세하고 명확해야 한다.

3) 현장 사진을 촬영하여 결함을 확인할 수 있도록 하여야 한다. 개략도와 사진은 결함의 위치와 특성에 관한 설명을 보충하기 위한 수단으로 사용하여야 한다.

4) 보고서에 포함된 모든 자료의 근거를 명확히 하여야 하고 점검일시와 기타 자료의 근거도 기록하여야 한다.

5) 안전점검

보고서 작성에 포함되어야 할 내용은

시설물의 안전

및 유지관리 실시 등에 관한

지침 제36조(안전점검등 결과보고서 작성 및 제출)에 따라 작성하여야 하며, 보고서형식으로 제출하여야 한다.

바. 안전등급 평가

1)

안전등급의 평가 방법 및 절차는 제3종시설물 안전등급 평가 매뉴얼에 따른다.

2) 안전등급은 해당 시설물의 체크리스트를 활용하여 상태점수를 결정하고 주요시설, 일반시설, 부대시설에 대한 상대적 가중치를 고려하여 종합점수를 산정한 후 결정한다.

제4장 기타사항

1. 예정공정표

소요기간(일)

주요내용

10

20

30

40

50

60

비고

1. 사업착수 준비 및 자료검토

2. 자료수집 및 분석, 예비조사

3. 현장조사 및 도면 작성

4. 조사자료 분석,

추가조사(필요시)

5. 보수방안 작성

6. 보고서 작성 및 제출

2. 성과품 제출

가. 안전점검보고서 및 안전관리계획서 합본 : 3부

나. 안전점검보고서 및 안전관리계획서 완본수록 USB : 1매

3. 기타

가. 안전점검결과에서 필요한 경우 정밀안전진단 및 시설물의 사용제한 필요성 여부에 대한 의견을 제시하여야 한다.

나. 안전점검결과에서 건축물 결함에 따른 긴급한 보수·보강이

필요한 경우 사전 발주기관과 협의하여 시설물 관리주체에게

안전점검결과 의견을 현장설명 하여야 한다.

다.

기타 과업에 명시되어 있지 아니한 사항은 「공동주택관리법」과

「시설물의 안전 및 유지관리 실시 등에 관한 지침」에 준하여 과업을 수행하여야 한다.